房屋买卖未成 定金纠纷如何化解

【案情简介】

家住富岭镇某村的吴某生，将坐落于富岭某地的房屋出售给姚某和，双方达成口头协议：房子成交价为人民币28.8万元整，姚某和将支付吴某生购买房子预付押金3.8万元，吴某生收到钱后给姚某和钥匙，让姚某和进入该房屋装修，约定在12月月底前装修完毕后交付约定好的房价余款。但是，吴某生在收到购买房子预付押金3.8万元后，没有将钥匙交付给姚某和，姚某和多次协商未果遂向富岭司法所求助调解。

【调查与处理】

接到姚某和的调解申请后，经富岭司法所调解，双方达成调解协议：一是吴某生当场将房屋预付款3.8万元整还给姚某和，双方解除口头协议；二是吴某生当场归还姚某和房屋预付款3.8万元整后，姚某和放弃诉求，不得再以此为由引发任何纠纷；三是双方在人民调解委员会的主持下签订了调解协议，双方之间的纠纷就此了结。目前，双方均已将上述协议条款履行到位。

【法律分析】

随着市场经济的不断发展，定金制度的适用需求不断增多。甚至在一般的民事经济来往中，许多当事人也纷纷签订定金合同以保证债务的履行。根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”许多当事人以为签订定金合同后就可受定金罚则保护，其实这是对定金罚则的一种误解。定金罚则作为一种惩戒性担保方式，有其严格的适用条件：1定金合同有效；2、主合同有效；3、当事人一方不履行债务；4、不履行债务的一方当事人不具有法定或者约定的免责事由。

姚某让吴某生归还定金3.8万元的要求有法可依，《中华人民共和国担保法》第九十三条规定：“定金合同可以是单独订立的书面合同，也包括当事人之间具有担保性质的信函、传真等。”2018年12月6日，姚某和为购买吴某生的房屋，姚某和儿子姚某树通过银行转账汇款到吴某生儿子吴某武招商银行账户3.8万元，并发微信告知吴某生交了定金3.8万元，依照上述法律规定，姚某和和吴某生之间订立的定金合同成立并生效。姚某和支付定金的主要目的是作为今后双方签订正式房屋买卖合同的担保，性质上属于立约定金，不能直接证明房屋买卖合同已经成立。本案定金合同成立时，姚某和与吴某生口头约定让姚某和对买卖房屋进行装修，装修时间为2018年12月7日起至2018年12月31日止，但并未对付款期限、房屋产权转移时间、契税承担、违约责任等房屋买卖合同的主要条款进行约定，双方均负有继续商谈的义务。

2018年12月7日，吴某生提出，自己家人反对卖房子，要求取消交易，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可以归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”应认定未签订房屋买卖合同系不可归责于双方当事人的事由所致，双方均不存在违约。因此本案应适用立约定金原则，支持姚某和的请求，返回给姚某和3.8万元的定金。以上处理方式，以最小的损失化解双方矛盾，符合当地风俗习惯和调解工作的原则。      

（本报通讯员）